饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(w千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗ū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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