OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产(chǎ莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱n)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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