文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(l琪琪格蒙语什么意思iàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)琪琪格蒙语什么意思和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。琪琪格蒙语什么意思>

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 琪琪格蒙语什么意思