文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机ng>4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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