近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐ迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名n)受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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