文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　<教师一年的工作日有多少天，一年有多少周strong>从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)教师一年的工作日有多少天，一年有多少周临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(ché教师一年的工作日有多少天，一年有多少周ng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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