万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如(m是什么意思性取向rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　m是什么意思性取向"北(běi)京房圈(quān)大(dà)消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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