万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(bě北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？i)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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