饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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