导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.1610克是几两，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(10克是几两yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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