近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)见字如晤,展信舒颜，展信安的用法，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(见字如晤,展信舒颜，展信安的用法tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进见字如晤,展信舒颜，展信安的用法行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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